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此輪疫情后房價會有怎樣的變化

來源：　點擊數(shù)：2357次　更新時間：2021-08-05 17:03:28

新冠病毒疫情的爆發(fā)，讓中國發(fā)展的走向突然拐了彎，其影響顯然是巨大的。

超過了03年的非典，超過了08年的汶川地震，甚至可能超過中美之間的那點事。

面對黑天鵝事件，房地產(chǎn)行業(yè)又將會受到怎樣的波及？

結(jié)合過往經(jīng)驗，我們不妨大膽預測：疫情帶給中國房地產(chǎn)行業(yè)的大概率事件。

01部分房企因資金鏈破產(chǎn)

這次疫情，給房地產(chǎn)行業(yè)再次敲響警鐘：高負債高杠桿真的很危險！

工地被迫停工，何時開工未知！

售樓處被迫關閉，銷售回款基本為0！

員工被迫放假，即使重新上班很多工作也沒法開展！

金融機構(gòu)被迫暫緩，何時推進融資也未知！

顯而易見，房企的多數(shù)收入來源都被疫情砍斷了！

與此同時，員工工資要支出、貸款利息要歸還，尤其是還有高額的債務到期。

數(shù)據(jù)顯示，2020年房企的還債規(guī)模將超過6000億。

如今，地產(chǎn)停擺1個月，而后續(xù)市場恢復則需要更長的時間，對現(xiàn)金流控制不到位的房企來說就是命懸生死一線。

我們不難猜測，即便后續(xù)會有政府救助，也將會有一些中小房企因此而宣告破產(chǎn)。

02收并購掀起新高潮

如今，地產(chǎn)行業(yè)競爭法則：大魚吃小魚，大魚被更大的魚吃掉。

中小房企遭遇“饑餓游戲”的時候，對于那些資金實力雄厚，或擁有穩(wěn)健現(xiàn)金流的房企而言，則迎來一場圍獵游戲。

盡管疫情也給大型房企的當前造成了極大困難，但于他們而言：危機過后是更大的機遇。

疫情結(jié)束后，那些手握重金的房企將通過收并購獲得大量優(yōu)質(zhì)的項目和價格便宜的土地，從而成為留在牌桌上的勝者。

屆時，大魚吃小魚、大魚吃大魚的收并購將頻頻上演，行業(yè)將加快步入寡頭時代。

03迎來貨幣放水、政策刺激

大災大難，大水漫灌。

幾乎每次危機過后，都會迎來強有力的刺激政策。

我們可以參照2003年的非典，當時為刺激經(jīng)濟回暖，央行貨幣大放水，房地產(chǎn)行業(yè)因此迎來一波紅利。

2008年也是如此，貨幣放水后，央行投放的大量資金沉淀在房地產(chǎn)的開發(fā)、交易和流通環(huán)節(jié)，帶動了房企和居民杠桿率的快速上升。

盡管當下，貨幣投放前總會建起防洪壩，防范資金過快過量的流入房地產(chǎn)，但不可否認的是，提振房地產(chǎn)是拉動GDP最簡單有效的手段。

除了貨幣放水，降準降息、減稅降費等政策組合拳也大概率會出現(xiàn)，而政策性補貼、延期付款等已經(jīng)出臺。

就在2月3日，央行開展了1.2萬億元公開市場逆回購操作投放資金，相較于去年同期多向市場投放了9000億元，而這也被認為就是個開端。

我們期望這一次，切莫用力過猛，然后再猛踩剎車。

04地方政策大面積松綁

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，當前的調(diào)控主思路是建立和完善長效機制，要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，從而防范和化解房地產(chǎn)市場風險。

具體而言就是因城施策、分類指導，將調(diào)控的主導權交給了地方政府。

那么，當前地產(chǎn)市場的主要風險是什么？

不是房價過快上漲，而是疫情疊加下的市場過快下行。

在疫情爆發(fā)前，各地其實已經(jīng)在密集的出臺各種樓市松綁政策。

市場預期在2020年，各地樓市限制政策大概率會松綁或取消。

如今，在疫情的封鎖下，各地樓市都已經(jīng)陷入冰凍期，幾乎是無任何的成交。可以預見疫情不結(jié)束，樓市就不會解封。

在疫情的疊加下，地方政府取消當?shù)貥鞘邢拗普叩囊庠笗拥膹娏摇?br />
05土地市場迎來機會

抗疫是場突如其來的戰(zhàn)役，而維護經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展則是地方政府長期的持久戰(zhàn)。

當下，絕大多數(shù)的土地出讓計劃都被疫情打斷了，土地市場被按下了“暫停鍵”。

據(jù)統(tǒng)計，上海、杭州、重慶、天津、惠州等多個城市都將計劃好的土地出讓日期進行了延期。

一個值得注意的消息是，自去年下半年來，土地市場就已經(jīng)遇冷，底價成交，流拍屢見不鮮。

預計待疫情結(jié)束后，各地政府會重新評估土地市場。

屆時各地都會出現(xiàn)土地集中出讓的情況，余糧充足的房企將等來一場渴求已久的土地盛宴。

06房企迎來融資高潮

想必在這個時候，有余糧的房企并不多。

2019年，大概是房企近十年來融資環(huán)境最差的一年。除了有限的幾個窗口期，基本上都處于收緊狀態(tài)。

細心觀察，2020年初曾有個短暫的發(fā)債窗口期，時間也就2個星期左右，行動迅速的房企抓住這個短暫的窗口期融了一部分錢。

隨著春節(jié)的到來以及疫情爆發(fā)，這個窗口期就結(jié)束了。

那么，下一個窗口期什么時候到來呢？

很多人士預測，疫情結(jié)束的第一時間，融資窗口就會打開，而這一次窗口期的時間和力度也可能是近幾年空前的。

在我們看來，疫情結(jié)束后，最快重啟的大概率也是房企融資。

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